「まさか、ここまで激しい時代になるとは」──3つのストレス局面を振り返る

2020年のコロナ禍、2022年の歴史的な金利急上昇、そして2025年のトランプ政権による関税措置。
わずか5年のあいだに、世界の投資環境は三度にわたって大きく揺さぶられました。

金融資産3,000万円以上をお持ちの50〜60代の方なら、こうした局面のたびに「自分の資産は大丈夫か」と不安を感じた経験があるのではないでしょうか。
株式は乱高下し、債券は金利上昇で価格が下落し、円安によって預金の実質価値まで目減りしていく──。「増やすより、失いたくない」という切実な思いは、今や多くの投資家が抱える共通の悩みです。

そうした時代に、ひとつの不動産ファンドが静かに注目を集めています。
北米の土地開発投資を専門とするWalton（ウォルトン）です。
コロナ禍でも、金利急騰局面でも、関税リスクが高まる中でも、Waltonは安定したキャッシュフローを維持し続けました。
なぜ、それが可能だったのか。
その理由を、具体的な数字と仕組みとともに解説します。

ストレス局面①：コロナ禍（2020年）──「実物資産」が守った価値

2020年3月、世界中の株式市場が暴落しました。
REITや不動産株も例外ではなく、商業施設・オフィス系の不動産ファンドを中心に大幅な評価損が発生しました。
一方で、Waltonが手がける北米の住宅開発用地はどうだったのでしょうか。

実は、コロナ禍は米国の住宅市場にとって「逆風」ではなく、ある種の「追い風」になりました。
テレワークの普及によって都市部から郊外・サンベルト地域への人口移動が加速し、一戸建て住宅への需要が急拡大したのです。
Zillowのデータによると、米国の住宅市場全体の価値は2020年初頭から2025年にかけて約20兆ドル（+57%）増加し、2025年9月には過去最高となる55.1兆ドルに到達しています。

Waltonの強みは、こうした需要の「源泉」となる土地そのものを保有していることです。
建物ではなく土地という実物資産に投資しているため、空室リスクや減価償却のリスクがありません。
2020年9月に取得したカリフォルニア州・River Oaksプロジェクト（取得価格729万ドル）は、D.R. Hortonとの契約のもと着実に開発が進み、2025年4月に全299区画の完成を達成しました。
コロナ禍のさなかに取得した案件が、5年後に結果を出した好例です。

ストレス局面②：金利急上昇（2022年）──「有担保・有抵当」の構造が機能した理由

2022年、米国の政策金利は急激に引き上げられ、住宅ローン金利は7%を超える水準まで上昇しました。
多くの住宅購入希望者が「買えない」状況に追い込まれ、住宅市場の取引件数は大幅に減少。
この局面で、変動金利に依存した不動産ファンドや過剰なレバレッジをかけた投資商品は苦境に立たされました。

ここでWaltonのビジネスモデルの堅牢さが際立ちます。
Waltonが展開するBuilder Land Finance（BLF）プログラムは、土地を担保とした有担保の融資スキームです。
住宅建設最大手のD.R. Hortonなどトップビルダーに対し、開発用地の取得・管理を行い、段階的に売却（フェーズド・テイクダウン）することで収益を得ます。

この仕組みの核心は以下の3点です：

• 非返済型デポジット：ビルダーは取得価格の12.5〜15%を非返還型のデポジットとして先払いするため、契約解除時もWalton側の損失を限定できる
• 土地が唯一の担保：土地に抵当権を設定しており、万一の場合には土地を取り戻して回収する権利が保全されている
• 段階的な収益受取：住宅販売の進捗に応じて元本が段階的に回収されるため、キャッシュフローが分散・安定する

実際、2022年以降に組成されたBLFプロジェクトは100%、ビルダーによるオプション行使と元本返済が履行されています（2025年10月時点）。
金利が急騰しても、土地という実物資産が担保にある限り、投資元本は守られるという構造が機能した結果です。

また注目すべきは、金利上昇が「むしろWaltonの競争優位を高めた」という逆説的な事実です。
住宅ローン金利が高止まりすると、ビルダーは自社で土地を購入・保有するコストを嫌い、代わりにWaltonのような土地バンカーから「必要なときに必要な量の土地を調達する」ランドライト戦略を加速させます。
実際、公開大手住宅メーカーの多くが土地の保有比率を下げ、オプション契約による土地確保の比率を高めています。
これはWaltonにとって、より安定した長期契約の増加を意味します。

ストレス局面③：トランプ政権関税措置（2025年）──「住宅不足」という構造問題が盾になった

2025年、関税措置が再び市場の不確実性を高めました。
建材コストの上昇懸念や景気後退リスクへの警戒感から、一部の投資家は北米不動産市場に慎重な姿勢を示しました。

しかしWaltonが着目しているのは、短期的な景気サイクルではなく、米国の住宅市場に内在する構造的な供給不足です。
住宅リサーチ会社ZONDAのLot Supply Index（宅地供給指数）は、2025年Q1時点で68と「不足」を示し続けています。
2024年の米国における新築住宅の着工数は約101万戸に対し、賃貸住宅の需要まで含めた総需要は年間136万戸超。
単純計算でも年間数十万戸分の供給が恒常的に不足している状態です。

この構造的な不足が、関税による一時的なコスト上昇を相殺し、土地の価値を下支えしています。
住宅市場の専門家Tim Sullivan氏（ZONDAチーフアドバイザリーオフィサー）も、「この市場は2008年のリーマンショックとは本質的に異なる。
住宅ローンの審査は過去10年間にわたって厳格に維持されており、過剰な投機がない」と指摘しています。

また、Waltonが取引する上位20社のビルダーは、2025年においても堅調な粗利益率（20〜29%）を維持しています。
D.R. Hortonの2024年度の粗利益率は23.5%、年間売上高は368億ドル、新築住宅販売は89,690戸にのぼります。
こうした財務体力のあるビルダーとの取引関係が、Waltonの収益基盤の安定性を支えています。

Waltonの実績が物語る「47年の耐久性」

Waltonは1979年の創業以来、47年にわたって北米の土地開発投資に特化してきました。
その実績は数字が語ります：

• 累計投資家配当総額：28.1億米ドル（約4,200億円）（1998年以来）
• 運用・管理資産：45億米ドル（約6,700億円）
• 世界の投資家数：88,600人以上
• 管理・運用土地面積：88,100エーカー以上（北米30都市圏）
• 完全エグジット済み案件：318件（47,900エーカー以上）
• 上位20社のビルダーのうち13社と取引実績あり（2025年時点）

2025年だけで見ても、土地売却総額2.295億ドル、投資家への配当総額1.596億ドルを実現しています。
さらに2025年末から2026年にかけて、約9.15億ドル分のプロジェクトのエグジットを計画中であり、機関投資家（GoldenTree、AUM610億ドル）からの4.5億ドルの資金コミットメントも受けています。

まとまった資産をお持ちの方にとって重要なのは、「利回りの高さ」だけではなく、「その利回りがどれだけ持続可能か」という点です。
Waltonの場合、実物資産（土地）という担保、長期的な住宅供給不足という構造的需要、そして米国最大手ビルダーとの長期契約という3つの柱が、過去5年のストレス局面においてもキャッシュフローを守り続けた理由です。

「守りながら増やす」という選択肢としてのWalton

数千万円〜1億円規模の資産を運用している方にとって、最も恐ろしいのは「一気に失うこと」です。
Waltonはその点において、いくつかの重要な特徴を持っています。

• 実物資産裏付け：投資資金は土地という実物資産に紐づいており、ペーパーアセットのような急激な価格変動リスクが限定的
• 有担保構造：土地に抵当権を設定しており、ビルダーが契約を履行しない場合でも資産保全の手段がある
• 段階的なキャッシュフロー：住宅販売の進捗に応じた段階的な元本回収と定期的な収益分配（USマイホーム・ファンドは年2回・年率5.5%の目標分配を設定）
• 米ドル建て運用：円安環境下においては、ドル建て資産としての機能も期待できる
• 長期的な人口動態の追い風：米国の人口は増加傾向が続き、2050年には3億8,084万人に達する見通し。ミレニアル世代・Z世代の住宅取得需要も今後数十年にわたって継続すると予想される

もちろん、いかなる投資にもリスクは伴います。
Waltonへの投資においても、市場環境の変化・為替変動・流動性リスク・ビルダーの信用リスクなど、様々なリスク要因が存在します。
元本が保証されているわけでも、利回りが確約されているわけでもありません。
しかし、過去5年間の3つのストレス局面において実証された「有担保・実物資産裏付け」という構造の強さは、資産保全を重視する投資家にとって一つの判断基準となりえます。

まとめ──「置き場所」を変えることが、資産防衛の第一歩

コロナ禍・金利急騰・関税措置という3つのストレス局面を経て、改めて明らかになったことがあります。
それは、「どの資産クラスに置くか」が、長期的な資産保全において決定的に重要だということです。

インフレが進む時代に預金だけで資産を守ることには限界があります。
かといって、過度なリスクを取って失うことも避けたい。
そうした「守りながら増やしたい」という需要に応えてきたのが、Waltonの北米土地開発投資というアプローチです。

創業47年、世界88,600人以上の投資家、累計配当28.1億ドルという実績は、一朝一夕で作られたものではありません。
3つのストレス局面を乗り越えてきた仕組みと実績を、ぜひご自身の目で確認してみてください。